얼마전 지인이 양도소득세 신고를 위해 세무소를 방문하였다.
그곳에서 양도소득세 신고서 작성방법을 몰라 세무사에게 의뢰하였고, 수수료로 10만원을 줘야만 했다.
양도소득세 신고 이야기를 듣고나서 신고서 작성에 대해 궁금증이 생겼다. 일부러 작성방법을 어렵게 만든것은 아닌가?(세무사들이 돈벌이 때문에?)
그래서 작성방법을 찾아보고 공부를 하게 되었다. 작성방법은 어렵지 않는데, 조금 지나면 잊어버리게 된다.
필요할때 언제라도 찾아볼수 있게 양도소득세 간편신고서 작성방법을 기록해 두기로 했다.
셀프 양도소득세 신고, 양도소득세 간편신고서 작성방법
양도소득세
1. 양도소득세(讓渡所得稅)란?
- 개인이 부동산(토지, 건물)이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.
- 토지나 건물, 지상권, 전세권, 당첨권, 주식이나 파생상품 등을 양도하여 발생하는 이익에 대해 과세된다.
- 매도 금액에서 취득할 때의 가격과 필요 경비, 양도 소득 공제 및 해당되는 공제 금액을 뺀 나머지에 대하여 부과된다.
2. 양도소득세 신고관련 법률 조항
제7절 양도소득과세표준의 예정신고와 납부 <개정 2009. 12. 31.>
제105조(양도소득과세표준 예정신고) ① 제94조제1항 각 호(같은 조 같은 항 제5호는 제외한다)에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. <개정 2014. 12. 23., 2016. 1. 19., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19.>
1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말한다)이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다.
2. 제94조제1항제3호 각 목에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 반기(半期)의 말일부터 2개월
3. 제1호 및 제2호에도 불구하고 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 채무액에 해당하는 부분으로서 양도로 보는 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월
② 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 예정신고라 한다.
③ 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다.
[전문개정 2009. 12. 31.]
3. 양도소득세 신고서류란?
- 양도소득세 신고서류는 특정 부동산 등을 양도할 시의 양도소득금액 명세 등을 기재하여 주소지 관할 세무서에 제출하는 문서를 말한다.
- 양수인의 성명과 주민등록번호를 비롯하여 양도 일자, 취득 일자, 양도면적 등의 사항을 정확하게 기재해야 한다.
- 신고서는 양도소득금액계산명세서, 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 순으로 작성하며, 세무사 사무실에서 작성할 시에는 세무 대리인의 인적 사항을 기재하도록 한다.
4. 양도소득세 간편신고서 구성항목
- 신고인, 양수인, 양도자산 및 거래일자, 양도소득세 및 지방소득세 계산, 취득가액 상세명세서, 필요경비 계산 상세명세서, 신고인 제출서류, 담당공무원 확인사항, 날짜, 신고인 서명, 소명자료 제출명세, 세무대리인 정보, 작성방법으로 구성되어 있다.
- 양도소득세 간편신고서의 개정양식은 소득세법 시행규칙[시행 2018. 4. 24] [기획재정부령 제697호, 2018. 4. 24, 일부개정], [서식 84의4] 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서) 에서 첨부되어 있다.
[서식 84의4] 양도소득세 간편신고서(소명자료 제출서).hwp
- 그밖의 소득세법 관련 법률정보는 국가법령정보센터 에서 찾을 수 있다.
양도소득세 간편신고서 작성방법
양도소득세 신고방법은 두가지가 있는데 인터넷 국세청 홈텍스를 이용하는 방법과 직접 세무서를 방문하여 신청하는 방법이 있다. 방문신청할 경우에는 양도소득세 신고는 주소지 관할 세무서를 방문해야 한다.
이번에는 세무서에 구비된 양도소득세 간편신고서를 작성하는 방법에 대해 알아보고자 한다. 미리 작성해본 예시문을 보면서 확인해볼 것이다. 예시문에서 처럼 1~8번까지 노란색으로 음영처리된 부분은 반드시 작성해야하는 부분이다.
1. 신고인(양도인)
- 1번 항목의 신고인(본인)의 인적사항을 기재한다. 이름, 주민등록번호, 주소, 전화번호, 거주구분 등을 기록한다.
2. 양수인
- 양수인의 인적사항을 기재한다. 양도자와의 관계는 모르는 사람일 때 '무관계'라고 쓰면 된다.
3. 양도자산 및 거래일
- 양도자산의 종류와 자산소재지, 양도일, 취득일(잔금 날짜), 면적 등을 매매계약서와 동일하게 기록한다.
- 세율구분(코드)과 자산종류(코드)는 간편신고서 뒷면에 나와 있는데, 잘 모르겠으면 비워두면 공무원이 처리해줄 것이다.
4. 양도소득세 계산
- 1~3번항목은 쉽게 작성할 수 있을것이다. 이제 가장 중요한 양도세 계산을 해야 한다.
- ① 양도가액 해당 자산 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액, 양수자에게 판매한 금액이다.
- ② 취득가액은 그 자산의 취득에 든 실지거래가액인데, 취득한 금액+취득에 필요한 경비(취득세, 법무사비용 등) 합한금액이다. 취득가액은 간편신고서 '6. 취득가액 상세명세서' 의 내용을 먼저 작성한뒤에 합계를 적으면 된다.
- ③ 필요경비는 '7. 필요경비 계산 상세명세서'의 지급금액(자본적 지출액, 기타비용, 중기수수료 등)의 합계를 적으면 된다.
- ④ 양도차익(①-②-③)은 '①양도가액-②취득가액-③필요경비' 계산 후 작성한다.
- ⑤ 장기보유특별공제 : 토지ㆍ건물의 양도차익에 다음의 보유기간에 따른 공제율을 곱하여 계산하는데, 해당사항이 있을 때만 작성한다.
- ⑥ 양도소득금액(④-⑤)은 '④양도차익-⑤장기보유 특별공제' 계산 후 작성한다.
- ⑦ 양도소득 기본공제는 거주자별로 연간 2,500,000원을 공제하므로, 250만원을 기입한다.
- ⑧ 과세표준(⑥-⑦)은 '⑥양도소득금액-⑦양도소득기본공제' 계산 후 작성한다.
- ⑨ 세율: 「소득세법」 제104조의 양도소득세의 세율을 참조하여 적는다. 소득세법 제104조 1항에 세율적용기준이 나와 있다. 둘 이상 해당될때에는 산출세액이 큰 것이 세액으로 된다.
- ⑩ 산출세액(⑧×⑨)은 '⑧과세표준X⑨세율'을 계산하여 적는다.
- ⑬ 납부할 세액(⑩-⑪+⑫)은 '산출세액-예정신고 납부세액+가산세'를 계산하여 적고, 나머지는 공란으로 둔다.
5. 지방소득세 계산
16) 과세표준은 '4. 양도소득세 계산' 의 '⑧ 과세표준'의 금액을 적는다.
17) 세율은 「지방세법」, 「지방세기본법」 및 「지방세특례제한법」에 따라 계산한 금액을 적는다. 예시의 ⑨번 세율이 38%이면, 지방세율은 3.8%가 된다.
18) 산출세액(16×17)은 '과세표준X세율'을 계산 후 작성한다.
20) 납부할 세액(18+19)은 '산출세액+가산세'를 계산 후 작성한다.
6. 취득가액 상세명세서
- 취득가액 상세명세서는 '② 취득가액' 금액의 상세 명세를 적는다.(음영부분은 적지 않는다)
- 취득시 매매금액과 취득세, 매입부대비용 등 취득에 필요한 금액을 적어준다. 등기관련 법무사수수료도 여기에 해당한다. 셀프 등기를 했다면 등기신청수수료, 국민채권매각금액, 수입인지금액 등도 여기에 해당된다.
7. 필요경비 계산 상세명세서
- 필요경비 계산 명세서 ③ 필요경비란 금액의 상세 명세를 적는다.
- 자본적 지출액과 기타는 물건의 자산적 가치를 올릴 수 있는 지출액을 포함시킨다. 주택의 경우 베란다 확장, 샤시교체 등이 포함되고, 도배, 장판, 타일 등 소모적인 비용은 인정되지 않는다.
- 자본적 지출액이 인정되는 지출이 있다면 꼭 세금계산서, 현금영수증 등을 보관해 두어야 한다.
- 부동산 매매에 따른 중개수수료는 취득시와 양도시 모두 적용된다. 세무사를 통해 양도소득신고를 한다면 수수료도 필요경비에 포함이 된다.
양도소득세 간편신고서 작성에서 4번 양도소득세 계산이 가장 어려운것 같다. 국세청 홈택스 홈페이지에서 신고를 할경우 공인인증서로 로그인하면 본인이 신고대상인지 나오고 양도소득세 계산도 미리 해볼 수 있어 편리하다.
양도소득세 간편신고서 작성방법을 공부하면서 나중에 매매를 하게 될경우에는 취득가액(취득세, 매입부대비용 등), 필요경비(자본적 지출액, 중개수수료, 기타비용)의 증빙 서류등을 꼼꼼히 챙겨두어야 겠다는 생각이 들었다.
그리고 서류들 중에 취득세 납부확인서는 인터넷 위택스에서 그동안 내가 납부했던 세금현황을 검색하여 출력이 가능하다는것을 알게 되었다.
지금까지 양도소득세 간편신고서 작성방법에 대해 알아보았다.
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